הערכה קדסטרלית

מהו הערכה Cadastral

כפי שציינתי קודם, ניתן להעריך את ההערכה עסקה לאובייקט יותר מעובדה, המבקשת למצוא ערך התייחסות לשוק המכונה ערך קדסטרלי. בנכס עשויים להיות מספר הערכות, עם מתודולוגיות ותאריכים שונים. זה בדרך כלל נמוך מהערך המסחרי (קרוב ל 80%), לא רק בגלל שהוא מגיע ממחקר מאסיבי אלא מכיוון שבדרך כלל לא לוקחים בחשבון כמה גורמים המשפיעים על שווי השוק הסופי, כגון עלות נוספת עבור שירותים מקצועיים, עלויות פרסום. או עלויות ניהול של חברת הפיתוח.

במקרה של אורוגוואי, כדי לתת דוגמה: הערך הקדסטרלי לעולם לא יכול לעלות על 80% מהערך המסחרי

התועלת שלה

השימוש הנפוץ ביותר הוא ליישום בגביית מיסוי מקרקעין או ארנונה. מטרת השמאה היא להחיל חוק תרומות עם הון עצמי חברתי, בהנחה שהמס מחולק לפי שווי הנכס (מי שיש לו יותר משלם יותר). כמו כן, ישנה תחולה לעסקאות מסחריות, המשתנות בין מדינות על פי החקיקה, אך רישום קדסטרלי הוא תכוף לצורך הלוואה בנקאית, תמיכה כספית בבקשה לוויזה מצפון אמריקה, תהליכי הפקעה ופיצוי, מחקרי הבראה של רווח הון וכו '.

הבקשה שלך

החוקים של כל ארץ משתנים ביישום מס זה, כגון אל סלבדור, שם הוא אינו קיים תחת אותה קבוצה, ובמקרה של קולומביה שבו מס זה כולל:

• הפארק או מס מעגן
• מס ריבוד חברתי - כלכלי
• מסדר סקר קדסטרלי

ישנן גם צורות שונות של יישום, חלקן באוטונומיה עירונית, כפי שקורה בהונדורס ואחרות בשליטה ריכוזית, כמו בספרד, שם משרד האוצר מבצע חקר ערכים לפי אזורים, אך העיריות עושות מצגות להסכמה של תעריפים מקומיים. באופן כללי, המושג נכס מתחיל מההגדרות בקוד הקוד האזרחי, שם הוא נקבע כרכוש שאינו ניתן לפירוק מהחלקה מבלי להשפיע על המבנה הבסיסי שלה, מסיבה זו הוא כולל את הבניין, שיפורים אחרים ואפילו יבולים שבמדיום. ולטווח הארוך הם מגדילים את ערכם לצמיתות מטעמי פריון.

ככלל, התעריפים הם בין 1 ל -15% מכל אלף, כלומר נכס ששוויו 200,000 $ אם השיעור היה 4% צריך לשלם 400 $ לשנה. נראה שזה לא הרבה, אבל זה בדרך כלל השני במשקל, כשאנחנו זוכרים שיש סוגים אחרים של מיסים ישירים כמו:

• תעשייה ומסחר
• תשלום על דלק
• תאורה ציבורית
• תוויות
• היטל סביבתי
• תכנון ותכנון ערים
• שירות רכבות, שירות אש ושירותים אחרים

הערכה עירונית

באופן כללי, ההערכה העירונית, תוך שימוש בשיטת העלות האחרת של עלות ההחלפה בניכוי פחת שנצבר, כוללת שני מרכיבים:

  ערך הקרקע. זה בדרך כלל מתחיל ממחקר המבוסס על עסקאות שוק, שאם ניתן לעשות זאת באופן מייצג ניתן לתרגם לאזורים הומוגניים שבהם ניתן להשיג ערכים קרובים של הקרקע.

בנוסף, ישנם גורמים המשפיעים באופן אינדיבידואלי על מאפיינים ספציפיים, שליליים או חיוביים:

• תנאי הפינה
• הטופוגרפיה, כאשר זה משפיע על הסיכון של סוחף, המבול או להגדיל את עלות הבנייה
• המשטר המיוחד
• פגיעות למפולות או שיטפונות
• חזית היחסים - רקע
• ערך הנוף
• שירותים ציבוריים קיימים

עם זה אתה מקבל את ערך הקרקע

במקרה של מדלין, הדברים הבאים נחשבים לערכים המשפיעים על ערך הקרקע: טופוגרפיה, שימוש בקרקע, כבישים ושירותים ציבוריים. ואזורים אלה נקראים אזורים גיאו-אקונומיים הומוגניים, וטבלאות רגרסיה, בפוסט אחר אנו נראה את התהליך השלם של מדלין.

  ערך הבנייןזה מיושם ממחקרים על טיפולוגיות בנייה, המבוססות על שקלול מבנים טיפוסיים, אשר בתורם חושבו באמצעות גיליונות עלות יחידה. ואז תהליך הלכידה מסווג את אלמנטים הבנייה המשפיעים על הערך; כך שיש: השימוש שלשמו נבנה הבניין, סוג החומרים ואיכות הביצוע או סכום המשקלים של אלמנטים לבנייה, ניתן להגדיר לאיזה סוג בנייה הוא מתאים.

לאחר זיהו את טיפולוגיה קונסטרוקטיבית החלים, מוכפל בסך של מטרים רבועים, אם יש יותר מאשר צמח הראשון מוחל גורם שינוי ואת הסכום שנוצר את ערך הבניין.

בנוסף, מוחל גורם הפחת המצטבר, שעליו משתמשים גם בטבלה המתבססת על שנות בניית הבניין והשיקום שקיבל. עבור מבנים מיוחדים, הערכות נערכות בשיטות אחרות, כמו במקרה של מתחמי תיירות, אזורי תעשייה מוכווני טכנולוגיה, שדות תעופה וכו '. פרטים נוספים אחרים מחושבים בנפרד, אם כי הם נמצאים גם בחקר הבניינים.

לפיכך, ההערכה העירונית מורכבת מסכום של:

• ערך הקרקע
• ערך הבניין
• הערך של פרטים נוספים נוספים

הערכה כפרית

ערך כפרי או כפרי דומה עירוני, שיש את המרכיבים הבאים:

ערך קרקע, למחקרי שווי קרקע קיימות שיטות מיוחדות המבוססות על יחס שווי השוק ופריוןו בתחום כלכלי ואקלים נתון. סיווג זה כולל גורמי גישה פיזיים, טופוגרפיים, אקלימיים, גיאוגרפיים ובסיסיים למטרות ייצור.

אז סיווג של קרקעות מתבצע על בסיס היכולת האגרולוגית שלהם, שהופכת גם לאזור הומוגני. הערך ייקבע לפי ערך המ"ר של השטח, לפי שטח החלקה; זה, בניגוד לזה העירוני, יש גורמי שינוי המשפיעים על ערכו כגון:

• מרחק לצמתים מסחריים
• גישה לכבישים
• מרחק למקור מים או למערכת השקיה
• טופוגרפיה

לאחר החלת, תקבל את ערך הקרקע הכפרית

גם את הערך של הקרקע הכפרית כוללת ערך המבנים, מחקרי טיפולוגיית הבנייה יכולים לכלול קונסטרוקציות טיפוסיות של אזורים כפריים כגון יקבים, חוות, סמטאות וכו '. יהיו גם פרטים נוספים שיחושבו בנפרד, כמו בעירונית, כמו בריכות שחייה, מרפסות, קירות, ציפויים, מדרכות, מדרגות וכו '.

הערך של גידולים קבועים, עבור זה, בדרך כלל המחקר מבוסס על עלויות קלט, עבודה ומיכון מסתיים בממוצע עבור צמחים שונים (קפה, קקאו, כף אפריקה, וכו ')
או במקרה של מרעה למ"ר. ואלה יהיו גורמים לשינוי הקשורים לציפייה של פריון כי הוא עדיין צפוי של היבול הזה, הכוללים:

• מצב פיטו-סניטרי
• גיל הצמחים

לאחר מכן, תוצר של סך הצמחים, על ידי עלות של גידול מוכפל על ידי גורמי השינוי שלהם יהיה ערך הגידולים הקבועים.

אז ההערכה הכפרית תהיה מורכבת מסכום של:

• ערך הקרקע
• ערך המבנים או השיפורים
• הערך של פרטים נוספים נוספים
• ערך הגידולים הקבועים

האם זה שווה את זה?

יתכן כי חלק מכם, באמצע הפוסט הרגיש כמו שהם שרו את משחק קפון לפני מלכיאדס בא לרפא מחל נדודי שינה ב מקונדו.

אבל זה שווה את זה, לפחות אם זה יהיה לצרכי ארנונה. במקרה של קולומביה, כתוצאה מכך, על ידי ביצוע השלושה שלבי העדכון הקדמי במדלין, שהשקעתם הכוללת הסתכמה בכ- 8,840 מיליון פזו, הגבייה הנוספת שניתן לגבות מהפרויקט בגין רעיון ארנונה מאוחדת. בשלוש השנים הראשונות לתוקף, שווה ערך ל- בערך פי 15 מהערך שהושקע.  במקרה של הונדורס, מס רכוש נחשב לאחד הפוטנציאלים של קיימות עצמית עירונית, אם כי הזמן הוכיח כי יישום תהליך זה קל יותר מאשר הקיימות שלה על ידי חוסר רציפות.

ככל שמוסד שלטוני באזור הפיסקלי או הקדסטרלי מיישם, שיטתי ונותן המשכיות למתודולוגיה, הערכת השווי יכולה להיות תרגיל יעיל מאוד; שימושי לא רק לענייני מיסים. עלות יוזמות בודדות או מתודולוגיות היברידיות עשויה להיות גבוהה מההכנסות הצפויות.

זה גם משפיע על המדיניות הענייה בתחרות העבודה העירונית, כאשר הלקוחות הפוליטיים עושה את זה צריך להיות אימון אנשים בכל פעם יש שינוי של הממשלה.

במאמר זה יש ידני ליישום שיטת הערכה עירונית