רישום מקרקעין בהקשר של מערכת Transactional הלאומי

מדי יום מתמקדות מדינות במגמות של ממשל אלקטרוני, שבהן תהליכים פשוטים יותר כדי לספק שירות טוב יותר לאזרחים, כמו גם צמצום השוליים לשחיתות או לביורוקרטיה מיותרת.

אנו מודעים לכך שהחקיקה, המוסדות והתהליכים הנוגעים לרכוש בכל מדינה שונים. עם זאת, הכללים המשמשים בסיס לחוק המהותי מצייתים לעקרונות הרישום השואפים לאותה מטרה: להבטיח ביטחון משפטי.

מודל מינהל מקרקעי ישראל (LADM) מייצג את אחד ההישגים היקרים ביותר מבחינת התקנות למינהל המקרקעין; אם נזכור שכאשר הוצע מודל Catastro 2014, זו הייתה רק שאיפה פואטית אבל היא הייתה מאוד חזונית. רווח מרשים של התקן הוא האפשרות לתקנן את הסמנטיקה לניהול אובייקטים, כך שניתן יהיה לשלב את מערכת רישום הנכסים עם יוזמות ברמה ממלכתית המבקשת לאחד סביבות עסקאות הממוקדות בראייה טריטוריאלית.

אני יודע שזה אולי נראה סטייה משפטית ואפילו הזויה, בהתאם לפרספקטיבה של המוסדות של כל מדינה. עם זאת, המוקד של מאמר זה הוא האפשרות שהרישום והקדסטר, מחוץ להיותם אי, יכולים (הנתונים שלהם, לא הם), להצטרף לתשתית הנתונים של תהליך העסקה. 

יש להבין כי למרות רוח המאמר הוא טכנולוגי, LADM הוא כל כך אצילי, כי זה מאפשר להתאים את החקיקה ואת המוסדות של כל מדינה, מבלי לשכוח כי reengineering אינו מיותר.

הליבה של נתונים נפוצים

הגרפיקה בסוף המאמר מראה כיצד המרכיבים העיקריים של ה- LADM יכולים להוות גרעין שעליו פועלים תהליכים שונים, המקשרים בין מרכיבי מערכת זכויות הקניין, שאינם חלים על מקרקעין אלא גם על מטלטלין. במרכז נמצאים המרכיבים העיקריים של פעולת הרישום:

• מטרת הרישום, אשר עשוי להיות גם מגרש, רכב, ספינה, עם או בלי georeferencing כדי קדסטר, תחת טכניקה פוליו אישי או פוליו אמיתי.
• בעלי עניין; אנשים טבעיים, ישויות משפטיות או קבוצות לא פורמליות. כל המעורבים בשרשרת תהליך העיסקה.
• הוצאות משפטיות ומינהליות; יחסי חוק, הגבלה או אחריות המשפיעים על השימוש, השליטה או העיסוק של הטובין.
• הזכות בין החפץ לבין המתעניינים, רשומה או דה פקטו. בתקן אפילו הזכות מזוהה כשעבוד משפטי אחד נוסף.

למרות שהם אינם המרכיבים היחידים, הם אלה שמרכזים את מעשיהם של השחקנים הקשורים לעסקה: הבנק, הנוטריון, הסוקר, טכנאי המיפוי, שאינם יותר מבעלי עניין אחרים בעלי תפקידים שונים.

איך לקרוא להם ואיך מודל אותם? ISO: 19152

אפשרות של שילוב תהליכים תחת פלטפורמת הליבה

העובדה היא כי אותם מרכיבים מופיעים בתהליכים שונים של מדינה: הם אותם אנשים, כי הרישום הרשמי של אנשים מנהלת למטרות הבחירות, אותם אנשים נראה לבצע הליכים פיסקליים, היתרי הפעלה עסקית, פורמטים בנייה, של דרכונים, וכו '

כמובן שלא קל לקבוע מדיניות ציבורית כדי לתקנן זאת. רק כדוגמה, קשרי התפילה המחייבים את הרשם להשתמש בשם בדיוק כפי שהנוטריון יצר אותו. כך שגם אם בסיס האדם הוא מריה אלברטינה פריירה גומז, והנוטריון כינה אותה מריה אלברטינה פריירה דה מנדוזה, הם יוצרים אדם אחר, אם אין למערכת נוהל לאיחוד או ניהול כינויים.

מדובר באותם מוצרים שמוטלים עליהם, אלה המכילים את ההיתרים, אלה הרוכשים מגבלות שימוש וכד '.

כך שבמדינה המקדמת פלטפורמה עסקית מרכזית, המקרה של רישום הנכסים והקדסטר הם רק משתמש אחד נוסף, במסגרת תפקידם של רישום ולגליזציה. מוסדות אחרים פועלים בתפקידיהם כמו ניהול סיכונים, ניהול קרקעות, תכנון, גבייה, פיתוח חברתי-כלכלי, תשתיות וכו '.

מחוץ להיותו אי, רישום המקרקעין הופך לחלק חשוב בפאזל של תהליכי עסקאות. לא משנה היכן מתחיל התהליך, אם אצל הנוטריון, בבנק, בעירייה או בגורם האחראי על הנפקת התואר, הרישום + קדסטר מוסיף לתרחיש האידיאלי:

אם מוסד מתכנן הקמת גשר, הרישום מספק את המידע בדבר הנדל"ן הציבורי או הפרטי בו הוא נמצא; אובייקט זה ברמת התכנון מקבל מזהה במערכת התשתית, תוך שימוש במידע מהרישום הקרטוגרפי המכיל את מודל השטח הדיגיטלי, המאפיינים הגיאולוגיים והקשר השימוש. אותו אובייקט זוהה במערכת ההשקעות הציבורית לצורך ההקצאה התקציבית, ולאחר שנבנה נרשם חיץ של 500 מטר המשפיע על המגרשים המיידיים המעידים על תקנות להקמת כניסות בנכסים פרטיים וגם על אזור אפיק הנחל. במורד הזרם עם איסור מתן היתרים להפקת אגרגטים. לבסוף, לאחר סיום העבודות, היא מועברת בזיכיון לעירייה לבצע מחזור תחזוקה תקופתי.

אך כל הנתונים נכנסים למערכת רשומות המשתפת נתונים משותפים. הרישום / קדסטר חשף רק שירות מיקום, אך בתמורה קיבל תקנות המשפיעות על הנכסים הסמוכים.

לפיכך, כל מוסד מניח את תפקידו ברמת המומחיות שלו, תוך השגת היעילות בשירות וקידום הפיתוח וזה מה שסופר בסופו של דבר עבור האינטרס הכללי, אם ניקח בחשבון כי צמצום עלויות וזמני עסקה הוא האלמנט היחיד התלוי בממשלה בגורמים השונים הקשורים בפיתוח, כגון טכנולוגיה ומשאבים אחרים.

הבהרה כי אין בכך כדי לשנות את התפקידים, המיומנויות והעקרונות שרשם הנכסים עוסק בהם. במקום זאת, זה לתקנן אותו למערכת שיאים מאוחדת, שם קדאסטר הוא רשומה אחת נוספת, שתהיה היחידה המרחבית המקושרת לרישום Folio Real. איך רישום בתוספת תקנות השימוש בקרקע, איך רישום בתוספת רישום רכב, משלוח וכו '.

ארכיטקטורות מבוססות שירות

ברור שהגעה לרמות אלה דורשת ראייה רחבה של המדינה, אם כי זה כבר לא מוזר אפילו במדינות מתפתחות. מדי יום היא אחראית על מוסדות ציבור, יותר אנשי מקצוע עם פוטנציאל להקים צוותים רב תחומיים שרואים במינהל הציבורי עדשה מקבילה לחברות הגדולות שממנה הם מגיעים. זהו המקרה של ההסתגלות שהייתה למודלים כאשר העירייה נתפסת כמארג מודולרי שיש בו ייצור, לוגיסטיקה, הפצה, מלאי, משלוחים, חשבוניות וחשבונאות; למרות שהגודל והסמכויות הרגולטוריות שונים זה מזה. לכן מערכות מסורתיות עבור עיריות מסוג ERP הצליחו כל כך.

אך מערכת כמו זו שעליה אנו מדברים אינה יכולה להניח שהיא תעבוד עם פיתוחים שולחניים ותוכניות שרת לקוח. במקום זאת, הדבר מחייב יישום של ארכיטקטורות רב שכבתיות המכוונות לשירותים, כאשר פיתוח שכבות המצגת מופרד מהלוגיקה העסקית, ונשלט על ידי מנועי עיבוד בשפות כגון מודלים וציון של תהליכים עסקיים (BPMN 2.0) . באופן זה, ניתן לפרק תהליכים פשוטים כמו הקמת משכנתא, או תהליכים מורכבים כמו אינדיבידואליזציה של עיור לשירותים, גופים, כלי עזר, כך שאין צורך לפתח כל שירות בנפרד אלא לתזמן אותם לפונקציות גנריות.

ארכיטקטורות מבוססות שירות מקלות על חייהם ועל תחזוקתן של מערכות גדולות, תוך שמירה על המשתמשים לעשות רק את מה שהם מומחים בהם; לא משנה היכן הם נמצאים, טכנאי GIS מבצעים פעולה טופולוגית המפרקת נכס, יורשת זכויות על לוחית רישוי של Folio Real שאינה מופרדת מהגיאומטריה שלה. אז שילוב של תוכניות כמו Front-Back Office אינן תרחישים קשים, מכיוון שהמערכת היא המעטה ביותר; מה שחשוב הוא רק לחבר את חלון המצגת לשירות שבו שירות הלקוחות מופרד מאזור העיבוד.

יתרונות השימוש ב- LADM

הפשוטה ביותר, באה מתוך הצהרה של 20 שנים:

מודלים חיים!

לכן אחד האתגרים הדחופים של מודדים חדשים ואנשי מקצוע בגיאומטיקה הוא ללמוד להבין מודלים. תקן מאפשר לתקנן את הסמנטיקה להיבט כה מיוחד, שעליך רק לומר למפתח: להחיל ISO: 19152. הלוואי שזה היה כל כך פשוט, אבל זה הרבה יותר קל מאשר לחכות שאחרים יבואו ויגידו איך מערכת הרכוש צריכה לעבוד, כאשר הנוטריונים והקטסטרנים שלנו הם המומחים.

בשביל זה של הכוס ...

אתגר מעניין של שולחן ההשראה שאליו חזרתי וממנו אני חולק תמצית זו למען הדמוקרטיזציה של הידע שהיום הוא בלתי הפיך. מודעים לכך שהרגש שעוררת הטכנולוגיה חייב להיות סבלני למורכבות התפקיד המוסדי, שבלעדיו לא ניתן יהיה להביא אותו למציאות.

בסוף היום, המאמר נשמע כמו מדע בדיוני -הוי-. אבל בדוגמה של המדינה שאני מדבר עליה, זה נאמר לפני 11 שנים כאשר היה צורך לנסח חוק קניין חדש, עם הקמת מוסד שכלל באותה שורת פיקוד את הקאדסטר, המרשם והמכון. נשיונל גאוגרפיק. מוסדות עם מטרות שונות - כן - כי הם הפכו שונים זה מזה; אבל אתה רק צריך ללכת לראות את השיטות הטובות של השכן ולעשן סיגר טוב של השראה כדי לראות לאן הדברים הולכים. במיוחד מכיוון שאיננו יודעים מתי תהיה לנו אותן חמש דקות ההזדמנות לפעול.

מודלים מוסדיים מתפתחים לאט, הלחץ של הטכנולוגיה לעולם לא יכול לעמוד בקצב הזה. לכן הסטנדרטים מייצרים נקודת איזון זו. בתוך 8 שנים, הפיגור הטכנולוגי תמיד צודק, אם כי צריך לשים לב לפיגור המוסדי.